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房地產商必看的最新《房地產法律資訊月刊

發布時間:2019-06-18 18:48:03 已有: 人閱讀

  2019年,是中原樓市聚合資源、砥礪前行的一年,亦是中原樓市創新求變、強勢制造影響力的一年。

  今年,我們在推動中原房地產健康、可持續發展方面依舊義不容辭,為幫助中原房地產商提供更具權威性的政策、法律咨訊,協助開發商解決操盤、土地運營過程中遇到的問題,中原樓市聚合各方資源,特攜手“河南見地律師事務所”,于2019年增設了《房地產法律資訊月刊》專欄,每月末會定期推送房地產法律最新政策、大事記盤點、房地產開發投資與銷售、土地開發與運營、地產熱點資訊與解讀、房企操盤雷區等資訊,敬請期待。

  22日,國家統計局公布的“2019年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”顯示, 1月份各線城市商品住宅銷售價格總體平穩,其中環比房價基本保持穩定,同比房價漲幅則有所擴大。

  2019年1月份,新建商品住宅價格環比上漲的城市數量達到58個,較上月少1個,最高增幅為大理的2.0%;下跌的城市有8個,與上月持平,最大跌幅為岳陽和惠州的0.4%;4個城市持平。

  1月份,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%,漲幅比上月回落0.9個百分點。其中,北上廣微漲,深圳微跌。二手住宅銷售價格則下跌0.1%,北廣深微跌,上海持平。

  31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%,漲幅與上月相同;二手住宅銷售價格由升轉降,下降0.1%。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.6%和0.2%,漲幅均比上月回落0.1個百分點。

  今年前2月,全國房地產開發投資10831億元,同比名義增長9.9%。而在銷售一端,商品房銷售面積14633萬平方米,同比增長4.1%,增速出現回落。今年2月份房地產開發景氣指數為101.66,盡管不如去年12月的水平,但仍是近一年來的第二高,處于適度景氣的水平。

  數據顯示,除了實現房地產開發投資10831億元、同比名義增長9.9%外,房地產投資增速也有所加快,比去年全年提高了2.9個百分點。在所有投資類別中,住宅投資為7379億元,占房地產開發投資比重的68.1%,同時,住宅投資增長了12.3%,增速也提高了2.9個百分點。

  全球房地產服務機構戴德梁行22日發布報告顯示,2018年中國境外地產投資總額為157億美元,同比下降63%。報告同時顯示,境內投資者的境外地產投資活動已從大量海外收購轉向資產處置,2018年全年境外有超過120億美元的物業資產被境內投資者出售。

  從投資目的地看,2018年,香港仍為內資企業首選的境外地產投資目的地,全年成交額總計95億美元,同比下降20%。美國和澳大利亞分別以23億美元和13億美元位列第二和第三位。

  2月14日,鄭州市住房保障和房地產管理局發布“房地產銷售警示”,要求消費者購房時嚴格遵守住房限購政策;不要購買不符合交易條件的房屋;不隨意交納“電商費”、“會員費”、“信息咨詢費”等;不要接受購房“首付分期”服務;同時要求購房者謹慎簽訂商品房買賣合同。

  鄭州市房管局表示,隨著我市房地產市場調控的不斷深入,投資投機性需求得到有效抑制,房價走勢平緩,房地產市場逐步趨于平穩。同時,限購政策持續執行,房貸利率居高不下,消費者購房更加理性,導致房地產開發項目的銷售周期變長,資金回籠變慢,不排除極個別項目因資金緊張出現違規銷售現象,為維護消費者合法權益,有效防范購房風險。

  對此,鄭州房管局發布的銷售警示中提到,在房屋買賣過程中,要嚴格遵守住房限購政策,誠信購房。不要購買不符合交易條件的房屋,從個人或房產中介處購買二手房,要認真查看房屋產權證書,沒有產權證書的二手房是禁止交易的,如堅持購買未取得房產證書的房屋,極易引發糾紛,由此帶來的損失和責任,將完全由個人承擔。其次,從開發企業銷售現場購買新建商品住房,一定要查看商品房預售許可證。

  此次38項強制性工程建設規范中,包括了《住宅項目規范(征求意見稿)》(以下簡稱“《住宅規范》”)。本次規范的出臺是在現有《工程建設標準強制性條文》和有關標準規范的基礎上,提出的關于住宅的規劃布局、功能、性能和關鍵技術措施等強制性要求,適用于住宅項目的建設、使用和維護,屬于住房城鄉建設領域國家工程建設規范體系中的工程項目規范。

  關于“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”:作為受到廣泛關注的“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”,位于規范意見稿的第二部分“基本規定”中的第四小節“使用維護”,意見稿中對此條的起草說明是“本條是居民關注的焦點問題,關系到每個住宅用戶的切身利益。房屋總價主要由供求關系決定,總價決定后在計算單價時,采用套內使用面積計算得出的單價會更高一些,采用建筑面積還是套內使用面積主要是描述口徑的不同。

  關于“城鎮新建住宅建筑應全裝修交付”等,征求意見稿中第二部分“基本規定”中的第三小節“驗收交付”指出,“城鎮新建住宅建筑應全裝修交付,并應符合下列規定:戶內和公共部位所有功能空間的固定面和管線應全部鋪裝或粉刷完成;給排水、燃氣、照明、供電等系統及廚衛基本設施應安裝到位等”,對城鎮新建住宅提出了全裝修交付的要求,此外還規定四層及四層以上住宅建筑應設電梯等。

  最小22平方米:《規范》還對房屋布局作出了要求,由臥室、起居室、廚房和衛生間等組成的套型,其使用面積不應小于30平方米;開間的使用面積不應小于22平方米。

  四層以上裝電梯:《規范》也對電梯作了要求,四層及四層以上住宅建筑,或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建筑應設電梯,且應在設有戶門和公共走廊的每層設站。

  《規范》征求意見稿一經公布,各大媒體紛紛轉載、解讀,引發了民眾的極大關注,但是也引發了很多民眾“公攤面積即將取消”的誤讀,作為一份行業技術規范的征求意見稿,及時正式通過,效力層次較低,且將對之前已經存在的存量房產生不可預估的影響,物業費、維修資金、暖氣費等按照面積計收的費用如何調整、過渡?調整后會不會影響開發商擠壓公共區域的面積,影響小區品質?以套內面積進行計價會不會直接導致單價調整?規范的修改會對行業產生的什么樣不可預估的重大影響,我們還要等待相關法律法規的修訂。

  住房和城鄉建設部辦公廳發布關于做好工程建設領域專業技術人員職業資格“掛證”等違法違規行為專項整治工作的補充通知

  為妥善解決工程建設領域專業技術人員職業資格“掛證”等違法違規行為專項整治工作中出現的問題,更好推進專項整治工作,經商人力資源社會保障部、工業和信息化部、交通運輸部、水利部、鐵路局、民航局,住房和城鄉建設部發布《關于做好工程建設領域專業技術人員職業資格“掛證”等違法違規行為專項整治工作的補充通知》。

  與住房和城鄉建設部等7部門于2018年11月聯合下發的《住房城鄉建設部辦公廳等關于開展工程建設領域專業技術人員職業資格“掛證”等違法違規行為專項整治的通知》相比,《補充通知》里這些內容需要引起重視:

  對實際工作單位與注冊單位一致,但社會保險繳納單位與注冊單位不一致的人員,以下6類情形,原則上不認定為“掛證”行為:

  因事業單位改制等原因保留事業單位身份,實際工作單位為所在事業單位下屬企業,社會保險由該事業單位繳納的;

  屬于大專院校所屬勘察設計、工程監理、工程造價單位聘請的本校在職教師或科研人員,社會保險由所在院校繳納的;

  除上述規定情形外,其他存在社會保險繳納單位與注冊單位不一致的人員,應當按照《住房城鄉建設部辦公廳等關于開展工程建設領域專業技術人員職業資格“掛證”等違法違規行為專項整治的通知》(建辦市〔2018〕57號)規定,在自查自糾階段予以整改。因客觀原因暫無法完成整改的,應當及時以書面形式向注冊所在地省級住房和城鄉建設主管部門說明原因并承諾整改期限,整改期限原則上不得超過規定自查自糾整改時間1個月。逾期仍未改正的,按“掛證”行為處理。

  為解決自查自糾階段發現的問題,住房城鄉建設部決定將自查自糾期限延長至2019年3月31日。同時將建辦市〔2018〕57號文件規定的全面排查時間順延至2019年8月底,指導督促時間順延至2019年11月底,其他有關工作要求的時間節點依次順延。

  【發文單位】國家發展和改革委員會,工業和信息化部,部,自然資源部,生態環境部,住房和城鄉建設部,交通運輸部,水利部,國家衛生健康委員會,中國地震局,中國氣象局,國家煙草專賣局,國家林業和草原局,中國民用航空局,國家文物局

  本次通知是國家發改委、住建部等15部門聯合發布。通知提出:為防止審批工作中的自由裁量權,各級審批部門不得要求項目單位提供本通知之外的申請材料。

  通知附件中《統一名稱清單》和《申請材料清單》包含了包括了當前各類投資項目開工前需要辦理的42項審批、核準、備案類事項以及需要提交審查的258項申報材料,同時明確了各項審批及其申報材料針對的項目類別及適用情形。自2019年3月15日起,全國統一按新版《清單》執行。

  《通知》指出,為促進企業公平競爭,民營建筑企業在注冊地以外的地區承攬業務時,地方各級住房和城鄉建設主管部門要給予外地民營建筑企業與本地建筑企業同等待遇,不得擅自設置任何審批和備案事項,不得要求民營建筑企業在本地區注冊設立獨立子公司或分公司。

  同時要求優化招投標競爭環境。《通知》明確,招標人不得排斥民營建筑企業參與房屋建筑和市政基礎設施工程招投標活動,對依法必須進行招標的項目不得非法限定潛在投標人或者投標人的所有制形式或者組織形式,不得對民營建筑企業與國有建筑企業采取不同的資格審查或者評標標準等。

  最高人民法院、最高人民檢察院發布關于辦理非法從事資金支付結算業務、非法買賣外匯刑事案件適用法律若干問題的解釋

  一、“倒買倒賣外匯”或者“變相買賣外匯”等非法買賣外匯行為,情節嚴重的,依照刑法第225條第4項的規定,以非法經營罪定罪。

  二、明確了什么是“非法買賣外匯”的“情節嚴重”,比如“非法經營數額在五百萬元以上的”、“違法所得數額在十萬元以上的”就算。按照刑法,就可以“處五年以下有期徒刑或者拘役,并處或者單處違法所得一倍以上五倍以下罰金”。

  三、明確了什么是“非法買賣外匯”的“情節特別嚴重”,比如“非法經營數額在二千五百萬元以上的”、“違法所得數額在五十萬元以上的”等就算。按照刑法,就可以“處五年以上有期徒刑,并處違法所得一倍以上五倍以下罰金或者沒收財產”。

  這份詳細的文件說明,沒有明確指明非法外匯買賣的用途,也就是說買賣外匯超過法定的每人五萬美元以上,都是非法的,當然也包括買賣外匯用于購買海外房產。

  因為目前國內居民購買海外房產,基本都是通過地下錢莊,地下錢莊非常容易達到“情節特別嚴重”的標準。國內居民通過地下錢莊的購房行為就屬于這種非法買賣外匯罪或者變相買賣外匯。

  而本次文件打擊的重點是“變相買賣外匯”。所謂“變相買賣外匯”,就是境內境外的資金互換,不涉及資金的直接流出,往往交易更加隱蔽、金額更為巨大。很多海外房產的售樓處在國內通過收人民幣來轉移到國外的做法,就是通過這種資金互換,也就是“變相買賣外匯”成為了打擊對象。

  到2022年,粵港澳大灣區綜合實力顯著增強,粵港澳合作更加深入廣泛,國際一流灣區和世界級城市群的框架基本形成。

  到2035年,大灣區形成以創新為主要支撐的經濟體系和發展模式,經濟實力、科技實力大幅躍升,國際競爭力、影響力進一步增強;宜居宜業宜游的國際一流灣區全面建成。

  探索推進在廣東工作和生活的港澳居民在教育、醫療、養老、住房、交通等民生方面享有與內地居民同等的待遇; 研究賦予在珠三角九市工作生活并符合條件的港澳居民子女與內地居民同等接受義務教育和高中階段教育的權利;鼓勵港澳居民中的中國公民依法擔任內地國有企事業單位職務,研究推進港澳居民中的中國公民依法報考內地公務員工作。

  中原樓市新增設的《房地產法律資訊月刊》專欄,還專門為開發商量身定制了免費“法律體檢”服務,有需求的房地產商請撥打購房服務熱線了解。

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